当物业遇上养老

  物业作为居住社区的基层治理和服务力量，在社区养老、社区助老探索与实践方面有着天然优势，物企还可进一步发挥自身贴近社区、贴近业主的特点，打造社区嵌入式的为老服务机构。“物业+养老”模式受到慢慢的变多物业服务企业的关注，这慢慢的变成了物企业务创新的发展方向。

  7月24日，2024中国国际物业管理博览会现场，永升服务展台前参观者络绎不绝，针对长者业主推出的“永升37°C助老服务”赢得众人点赞。截止2023年底，在永升服务现有住宅服务社区内，60岁以上老年人已突破百万规模。围绕居家养老、以房养老、旅居养老等不同生活维度，永升服务开展了一系列服务设计。目前，永升服务内部已设立628位助老管家，349名持证上岗的红十字救护员，数百名专业培训的到家服务保洁师和到家服务工程师，做老人居家生活服务省时省心又省力的“好帮手”。

  与此同时，在7月25日第七届物业管理创新发展论坛——平行论坛《小物业、大民生——嵌入式社区生活服务论坛》上，中国物业管理协会名誉副会长、永升服务集团有限公司总裁周洪斌先生做了主题演讲《嵌入式社区生活服务》。会上周洪斌先生从嵌入式生活服务由来开始，介绍了物业服务企业组织嵌入式社区生活服务的优势、内容等。从宏观政策引领到微观层面落地，永升服务是如何一步步的践行。其中，还详细讲述了永升服务的实际案例，让参会者可以更直观的感受到物业服务是如何将各种社区活动融入到居民生活之中，相互共生发展的。最后，还重申了社区生活委员会24年重点工作之一就是“居家养老”。

  人口老龄化在加速，养老已成为摆在国家、社会和家庭面前的不可逃避的现实和重要课题和。

  目前我国大部分地区推行“9073”比例建设养老服务体系，即90％的老年人由家庭自我照顾，7％享受社区居家养老服务，3％享受机构养老服务。不过，传统的过于倚重“子女养老”模式已不再适应现代社会的发展。有养老行业从业者表示，目前为止养老的主力军的模式是由子女承担长者的居家养老模式，但未来随着“421”家庭结构的转变，这样的模式不会太长久。

  探索新型养老服务模式的需求也日益迫切。为积极应对人口老龄化状况，推动老龄事业和产业协同发展，构建完善、多样化的养老服务体系，近些年，我国出台了许多推动养老服务产业高质量发展的有关政策，具体涉及养老服务、养老机构、养老保险、老年用品、个人养老金等产业。

  2020年12月，六部委联合发布了《关于推动物业服务公司发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式，对推动“物业服务+养老服务”模式做出了具体规定，指明了行动路线日，党的二十届三中全会在北京召开。全会审议通过了《中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）。

  7月21日，《决定》全文发布，提出诸多改革具体措施。关于积极应对人口老龄化，其中提到优化基本养老服务供给，培育社区养老服务机构，健全公办养老机构运营机制，鼓励和引导企业等社会力量热情参加，推进互助性养老服务，促进医养结合。

  此次三中全会着重提及社区养老主要有以下几个方面的考量。一是积极应对人口老龄化的需要。中国正面临人口老龄化的严峻挑战。社区养老能够更好地满足老年人的多样化需求，提供更贴近生活的服务。二是提升老年人生活品质。通过发展社区养老，可以优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务，使老年人的获得感、幸福感和安全感更加充实。三是减轻家庭负担。社区养老可以在某些特定的程度上减轻家庭的照护压力，帮助家庭更好地平衡工作和生活。

  随着我国老龄化程度的不断加深，养老需求持续不断的增加，养老服务已是受到较多关注的重要领域。如今，不少物业企业拓展自身业务边界，广泛开展包括居家社区养老服务在内的增值服务，在政策推动“物业服务+养老服务”模式发展下，物业养老也已成为社区增值服务的重要赛道。人口老龄化趋势的加深、社会养老供给欠缺、基本养老金压力较大，都给物业养老市场带来发展机遇。

  物业公司大部分收入来自物业费收取，经营性现金流健康，具备“现金奶牛”的特点，因此物业公司有动力将业务延伸拓展，寻求业绩增长的多重驱动。物业作为小区“管家”，贴近业主，也更加容易获得小区居民的信任，长期积累的小区服务经验使得物管企业有能力解决高龄、空巢、独居、失能老年人生活照料和长期照护难题。部分物业公司已经开展社区养老服务，集团内部有成熟养老业务的物业企业更加具备领先优势。

  我国老年人数量庞大，不同年龄段、不同身体基础的老年人在健康水平上存在很大的差异，导致对养老服务需求差别很大。物业提供上门满足老年人居家养老、差异化服务需求。

  生活照料服务主要为失能、失智以及护理型老人提供生活支援与协助，针对老年人的不同服务需求，制订个性化照料计划，增强老人积极投入生活的欲望，提高生活品质和品质。一般生活照料服务最重要的包含：协助日常生活、协助进餐、协助移动、协助清洁修饰、协助睡眠等。

  助餐服务主要为居家老年人提供，以解决高龄和失能等特殊老年人“吃饭难”的问题。该服务依托镇（街道）居家养老服务中心、城乡社区居家养老服务照料中心、社会餐饮企业（或社区养老助餐中心）、养老机构等载体，为辖区内有需求的居家养老的老年人提供营养配餐、集中就餐、上门送餐等服务。

  包含一系列家庭保洁业务，例如家电清洗、家电维修、家具保养、除尘除螨、家庭环境检验测试等。考虑到大多数老年人行动不便，生活能力欠缺，该服务主要帮助老年人完成基本家务、排除安全隐患。

  健康管理为居家老人提供规范的基本医疗保健服务，对拥有慢性疾病、生活不能自理、长期卧床、晚期姑息治疗以及其他需要长期照料和护理服务的老年人提供包括专业护理、康复促进、安宁疗护等全生命周期服务。

  ▶基本医疗：由专业医生团队为患者提供健康咨询、健康教育、常见疾病及并发症的诊断和治疗、慢病营养管理、紧急医疗救援、感染防控等医疗服务。

  ▶专业护理：由专业护理团队为患者提供基础护理、管路护理和心理支持，和医生团队一同承担起疾病的预防、治疗和急救的使命。

  ▶康复促进：由专业康复团队对有不同程度功能障碍的人群进行康复评估，制定康复方案，从药物干预、功能练习、物理治疗和心理疏导等多方面进行干预和治疗。

  ▶安宁疗护：由多学科团队对有服务需求的患者及家庭进行系统评估，制定生前预嘱、症状控制和舒缓护理综合服务方案，帮助患者和家庭减轻身心痛苦，重拾自我价值和尊严，平静安详地渡过生命时光。

  远程照顾服务搭建基于物业服务场景下的养老健康服务系统，完成远程居家看护、危机响应等服务。越秀服务旗下智慧养老系统，将养老、医疗器械、公区、户内设备接入 IOT 平台，对看护对象进行健康分析管理。定制户内智能屏，语音控制智能家居等设备，满足老人安全、文娱、健康看护等核心需求。

  由此可见，养老服务是物业公司增值服务细分赛道。鼓励“物业+养老”，更多是考虑到物企的近场优势，旨在解决社区内的养老问题。物业参与养老服务的优势如下：

  物业原本开展的绿化环卫等社区治理工作与养老关联性强。因此物业做社区居家养老服务相当于在原本的业务上叠加增值服务，成本可以和物业管理服务相互分摊。

  物业企业常驻小区，闲置用房较多，方便改造为日间照料中心等居家社区养老站点，场地获取成本低。且物业企业人员众多，拥有服务基础，能有效节省招募与培训成本。

  物业长期的服务和信息化管理，使其积累了许多社区居民的需求和消费数据，能更精确有效地开展养老服务。且居民对物业管理人员很熟悉，更易建立起信任关系。

  客户群体分散且诉求多样，个人支付能力和支付意愿也存在一定的差异，物业能够给大家提供定制化上门服务清单，按需收费，老年人接受度更高。

  。国家政策明白准确地提出“物业+养老”发展模式，后续或将有连续的政策出台，大力推动“物业+养老”模式发展。

  市场需求有了，政策有了，具体实施就成为“物业+养老”的关键环节。总结起来具体做法如下：

  1. 解决“谁来做、做什么”？首先，把“谁来做”进行分解，最终整合成一个团队。其次，还要解决“做什么”。

  2. 实现三大协同。首先，要实现阵地协同。即将物业企业拥有的可利用闲置空间，打造成老年人的活动场所，作为养老场地的补充，达到阵地协同；其次，是实现人员协同。通过物业+养老人员协同，还有小区中的灵活就业人员，安排兼任居家长者服务人员。第三，是服务协同。通过服务需求互补、资源共享，实现服务协同。

  3. 以政策为导向。目前，在全国有很多城市在做物业+养老试点，要先看一下试点城市的有关政策，特别是要看有没有创新型项目政策。居家养老主要还是政策为导向的，没有政策的话很难执行下去。且在政策执行方面，还是要多和当地政府做深入沟通，才能真正的享受到政策红利。

  4. 客户黏度、服务深度、服务宽度是关键。物业+养老和居家养老的不同之处在于，传统的居家养老服务对象大多是本社区的特殊老年群体，比如重度失能的老人、特别穷困的老人、高龄老人等。因为服务老人的人群有限，这一块做市场化的可能性也非常小。“物业+养老”的服务，则是面向小区内全龄老年人。能够最终靠客户粘度，服务深度和服务宽度的“三度”经营理念来做市场化的探索。

  未来的社区养老服务市场中，物业公司必然不会缺席。至于以什么样的方式参与业务更具规模性，还有待消费习惯改变、政策机制配合和商业模式创新的落地，养老服务市场不成熟，但老年人服务大有可为。只有这样才能够激发“物业+养老”这样一个新的万亿赛道。

  随着我国将进入中度老龄化阶段，养老服务的市场需求持续不断的增加，而随着物业管理行业进入新的发展阶段，物业企业逐步涉足康养产业，市场空间巨大。